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성남의 한 부품업체가 직원 숙소로 쓰려고 인천의 아파트를 법인 명의로 임차했습니다. 회사가 지정한 직원이 열쇠를 받아 실제로 이사하고 전입신고까지 마쳤지만, 얼마 뒤 집주인이 아파트를 매도하자 새 소유자는 “계약자는 법인인데 무슨 대항력이냐”고 따져 물었습니다.
법인이 계약한 집에 직원이 입주하고 전입신고를 하면, 법인도 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있을까요?
주택임대차보호법은 임차인이 집을 인도받고 주민등록을 마치면, 원칙적으로 그 다음 날부터 제삼자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있다고 정합니다. 법인은 주민등록을 할 수 없으므로 일반적으로는 이 요건을 갖추기 어렵지만, 법이 정한 예외가 있습니다.
그중 하나가 중소기업이 소속 직원의 주거용으로 집을 빌리고, 회사가 지정한 직원이 입주해 주민등록을 마친 경우입니다. 이때 법인은 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있습니다. 임대차가 끝나기 전에 직원이 바뀌면, 새로 지정된 직원도 집을 인도받고 주민등록을 마쳐야 하며 대항력은 그 다음 날부터 생깁니다.
또 다른 예외로, 주택도시기금을 바탕으로 저소득층 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인 가운데 법령이 정한 한국토지주택공사와 주택사업 목적의 지방공사도 일정한 요건 아래 대항력을 취득할 수 있습니다. 따라서 법인이라는 이유만으로 대항력이 배제되는 것은 아니지만, 법에서 정한 법인 유형과 입주·주민등록 요건을 확인해야 합니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제2항, 주택임대차보호법 제3조 제3항, 중소기업기본법 제2조, 한국토지주택공사법, 지방공기업법 제49조
