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대전에서 오래된 상가건물을 가진 임도현 씨는 3층 테라스에 외벽과 지붕을 덧대는 공사를 계획했습니다. 박서윤 씨는 공사업체 대표 오민석 씨에게 공사비 4천만 원을 투자했고, 그 대가로 임 씨에게서 건물 지분 일부를 이전받았습니다. 하지만 건물에 설정된 저당권이 실행돼 경매가 진행되면서 박 씨는 지분을 잃었고, 경매대금에서 투자금을 먼저 돌려받을 수 있는지 문의했습니다.
공사비를 투자한 대가로 건물 지분을 받았다가 경매로 잃은 경우, 경매대금에서 우선상환을 받을 수 있을까요?
민법 제367조는 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 필요비나 유익비를 지출했다면 경매대금에서 우선상환을 받을 수 있도록 합니다. 여기서 제3취득자는 지상권·전세권을 얻은 사람에 한정되지 않고, 소유권을 취득한 사람도 포함될 수 있습니다.
다만 지분을 취득했다는 사실만으로 우선상환 요건을 갖추는 것은 아닙니다. 이 사례처럼 증축은 공사업체가 하고, 박 씨는 공사비를 투자한 대가로 지분을 받았다면, 판례는 박 씨를 해당 비용을 지출한 제3취득자로 보지 않았습니다. 따라서 지분을 잃었다는 이유만으로 투자금이 경매대금에서 우선 변제되는 것은 아닙니다.
소유권을 취득한 제3취득자도 보호될 수 있지만, 공사비 투자 대가로 지분을 받은 경우에는 우선상환이 인정되지 않을 수 있습니다.
참고: 민법 제367조, 대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다36604 판결
