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대전 중구의 다세대주택을 찾던 이 씨는 보증금 8,000만 원에 집을 계약하고 전입신고와 입주를 마쳤습니다. 중개사 김 대표는 계약 당시 등기사항증명서에서 먼저 살던 박 씨의 임차권등기 사실을 놓쳤고, 이 씨는 뒤늦게 그 사실을 알게 됐습니다. 얼마 뒤 근저당권자가 경매를 신청하자 이 씨는 자신의 보증금도 소액임차인 최우선변제로 보호받을 수 있는지 걱정하기 시작했습니다.
먼저 임차권등기가 된 집에 나중에 들어온 임차인도 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있을까요?
「주택임대차보호법」은 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 주택을 그 뒤에 임차한 사람에게는 보증금 중 일정액을 보호하는 규정에 따른 우선변제권을 인정하지 않습니다. 먼저 살던 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 이사하더라도 권리를 유지하도록 임차권등기를 해 둔 취지를 지키기 위해서입니다. 이후 입주한 임차인에게 최우선변제까지 인정하면 기존 임차인이나 저당권자 등 선순위 권리자의 이익을 해칠 수 있기 때문입니다.
따라서 이 씨는 소액임차인이라는 이유만으로 최우선변제를 주장할 수 없습니다. 다만 대항요건과 확정일자를 갖췄다면, 확정일자 등에 따른 순위로 우선변제를 받을 수 있는지는 별도로 살펴볼 수 있습니다. 임차권등기가 먼저 마쳐진 집이라면 소액임차인 최우선변제는 인정되지 않습니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조의3 제6항, 「주택임대차보호법」 제8조
