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청주시 구도심의 한 건물은 처음에 다가구주택으로 허가받아 일반건축물대장에 올랐지만, 나중에는 층별로 구분등기가 됐습니다. 그런데 관청은 기존 대장을 그대로 두고 집합건축물대장은 만들지 않았고, 임차인 서 씨는 2층에 입주한 뒤 전입신고를 하면서 주소에 지번만 적었습니다. 훗날 건물의 권리관계를 살피던 이해관계인이 “몇 층인지 빠졌으니 임대차를 알 수 없다”고 문제를 제기했습니다.
건축물대장에는 다가구주택으로 남아 있고 층별 구분등기는 된 경우, 전입신고에 층수를 쓰지 않아도 대항력을 인정받을 수 있을까요?
주민등록은 제3자가 임대차의 존재를 알아볼 수 있도록 하는 공시 방법입니다. 다만 주민등록만 떼어 놓고 판단하는 것은 아니며, 일반적인 사회 통념상 해당 주소로 그 건물에 임차인이 거주한다고 알아볼 수 있는지를 살핍니다.
대법원은 원래 다가구용 단독주택으로 관리되던 건물에 나중에 구분등기가 됐더라도, 관청이 일반건축물대장을 유지하고 집합건축물대장을 작성하지 않았다면 지번만으로 한 전입신고도 유효할 수 있다고 보았습니다. 이 경우 임차인에게 전유 부분의 층수까지 적도록 요구할 수 없고, 임차인이 실제 어느 부분에 사는지 확인하는 일은 담보권 설정 등 이해관계인이 살펴야 한다는 취지입니다.
따라서 서 씨가 해당 주택을 인도받고, 주민등록이 그 건물에 주소를 둔 사실을 알아볼 수 있게 했다면 층수 표시가 없다는 이유만으로 대항력이 부정되지는 않습니다. 핵심은 구분등기만 볼 것이 아니라 건축물대장의 관리 상태와 주민등록의 공시 기능을 함께 확인하는 것입니다.
참고: 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결; 주택임대차보호법 제3조 제1항; 주민등록법시행령 제5조 제5항
