12% 오른 월세, 초과분은 돌려받을 수 있을까

상황

대전 둔산동에서 작은 분식집을 운영하는 윤서 씨는 임대인 강 사장에게서 땅값이 많이 올랐다며 월 차임을 12% 인상하겠다는 말을 들었습니다. 계약을 이어가려던 윤서 씨는 인상된 금액을 넉 달째 지급했고, 어느 날 동료 상인 문 씨에게 차임 인상률에도 상한이 있다는 말을 들었습니다. 윤서 씨는 이체 내역을 다시 살펴보다가 상한을 넘겨 낸 돈을 돌려받을 수 있는지 궁금해졌습니다.

쟁점

차임을 12% 올려 지급했다면, 법정 상한을 넘긴 부분을 돌려받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

상가건물임대차보호법은 일정한 사정으로 차임이 적정하지 않게 된 경우 증감을 청구할 수 있도록 하면서, 차임을 올릴 때는 시행령이 정한 상한을 넘지 못하도록 합니다. 제시된 사례의 기준에서는 그 상한이 9%이므로, 12% 인상 약정은 9%를 넘는 부분에 한해 효력이 없고 임차인은 그 초과 지급분을 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다. 따라서 윤서 씨는 인상률 상한을 넘겨 낸 차임의 반환을 청구할 수 있습니다.

참고: 상가건물임대차보호법 제1조, 상가건물임대차보호법 제11조 제1항, 상가건물임대차보호법 제15조, 민법 제741조, 동법 시행령 제4조, 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결

중개 실무 확인

• 기존 차임과 인상 후 차임, 인상률 및 적용 시점을 계약서와 변경 합의서에서 확인합니다.
• 임차인이 실제 지급한 금액과 지급 기간을 이체 내역 등으로 확인합니다.
• 차임 인상 사유와 적용되는 인상률 상한을 확인하고, 상한을 넘는 약정이 있는지 살핍니다.