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대전의 상가 시행사 대표 한도윤은 공사가 끝나기 전, 층별 점포 8개를 각각 나눠 분양하는 계약을 맺었습니다. 점포마다 출입구와 설비가 갖춰진 건물이 완성된 뒤, 공사대금을 받지 못한 시공업체가 각 점포에 유치권을 행사했습니다. 이후 한 대표는 분양계약을 모두 해지하고 건물 전체를 하나의 건물로 소유권보존등기했습니다.
점포마다 유치권이 생긴 뒤 건물 전체를 하나로 등기하면, 기존 구분소유권도 없어질까요?
구분소유권은 등기만으로 생기는 것이 아닙니다. 소유자가 각 부분을 따로 소유하겠다는 의사를 표시하고, 그 부분들이 구조상·이용상 독립성을 갖춘 상태로 완성되면 그때 성립할 수 있습니다. 따라서 공사 중 체결한 개별 분양계약으로 구분 의사가 드러났더라도, 건물이 객관적으로 구분된 형태로 완성되기 전에는 구분소유권이 성립했다고 보기 어렵습니다.
반대로 구분소유권이 성립한 뒤에도 소유자는 분양계약을 전부 해지하고 건물 전체를 하나의 건물로 소유권보존등기하는 방식으로 구분폐지를 할 수 있습니다. 판례는 구분폐지 전에 각 점포에 유치권이 성립했더라도 구분소유권의 소멸 여부는 달라지지 않는다고 보았습니다. 다만 이 판단만으로 유치권의 다른 효력까지 함께 정리되는 것은 아니므로, 유치권의 성립·범위는 별도로 살펴야 합니다.
개별 분양계약은 구분 의사의 단서이고, 구분소유권은 독립된 부분이 완성될 때 성립할 수 있습니다.
참고: 대법원 2016. 1. 14. 선고 2013다219142 판결
