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청주 다세대주택에 사는 임차인 한솔 씨는 임대인 문 씨의 파산 소식과 함께 파산관재인으로부터 집을 비워 달라는 통지를 받았습니다. 한솔 씨는 계약 당시 입주와 주민등록을 마치고 확정일자도 받아 두었으며, 중개사 이 대표에게 보증금을 돌려받을 수 있을지 물었습니다. 한솔 씨는 계약이 끝날 때까지 차임을 계속 내면서도, 집이 처분되면 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는지 걱정했습니다.
임대인이 파산하면 임대차계약이 곧바로 끝나고, 보증금도 다른 채권자와 같은 순위로 돌려받게 될까요?
임대차는 임대인이 집을 사용·수익하게 하고 임차인이 차임을 내는 쌍무계약입니다. 파산선고 당시 쌍방의 의무가 모두 이행되지 않았다면 파산관재인이 계약을 이행할지 해제할지 선택하는 것이 원칙입니다. 다만 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인은 이 원칙에 따른 파산관재인의 계약 해지로부터 보호되므로, 임대인의 파산만으로 계약이 자동 종료되지는 않습니다.
그렇다고 임차인의 의무까지 사라지는 것은 아닙니다. 차임을 내지 않거나 무단으로 집을 전대하는 등 임차인에게 계약 위반이 있으면 파산관재인이 해지를 할 수 있습니다. 또 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인은 파산재단에 속한 주택의 환가대금에서 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 이는 파산·경매 절차에서 배당 순위를 인정받는다는 뜻이지, 임차인에게 경매를 신청할 권리까지 생긴다는 뜻은 아닙니다.
대항요건과 확정일자를 갖췄다면 파산만으로 계약이 끝나지 않고, 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있습니다.
참고: 채무자회생 및 파산에 관한 법률 제335조; 채무자회생 및 파산에 관한 법률 제451조 제1항, 제3항
