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해솔시 다온동에서 근린생활시설을 새로 지으려던 서윤 씨는 임의경매로 대지와 낡은 건물을 3억 2천만 원에 낙찰받았습니다. 건물을 철거하기 전 측량을 해보니 실제 대지 면적이 등기부에 적힌 것보다 48㎡ 부족했습니다. 서윤 씨는 중개사 윤 대표에게 채무자 오 씨나 경매대금을 받은 채권자에게 부족한 면적만큼 책임을 물을 수 있는지 물었습니다.
경매에서 등기부상 면적보다 땅이 좁게 확인되면, 부족한 면적에 해당하는 돈을 채무자나 채권자에게 청구할 수 있을까요?
민법 제578조는 경매에서 매수인이 하자담보책임을 물을 수 있는 경우를 정하고, 채무자가 변제할 자력이 없을 때에는 배당받은 채권자에게 대금의 전부 또는 일부 반환을 청구할 수 있도록 합니다. 다만 면적 부족을 이유로 책임을 묻기 위해서는, 이 경매를 민법 제574조의 ‘수량을 지정한 매매’로 볼 수 있는지가 먼저 문제됩니다.
대법원은 경매 공고 등에 등기부상 면적을 적는 일은 보통 토지를 특정하기 위한 표시라고 보았습니다. 감정인이 공부상 면적에 단위면적당 가격을 곱해 최저경매가격을 산정했더라도, 그것만으로 면적을 약정한 매매가 되는 것은 아니라고 판단했습니다. 따라서 특별한 사정이 없다면 경매를 수량지정 매매로 볼 수 없고, 면적이 부족하다는 사정만으로 민법 제574조에 따른 책임을 청구하기는 어렵습니다.
경매에서 면적이 표시됐다는 사실만으로 수량지정 매매가 되는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다65189 판결, 민법 제578조, 민법 제574조
