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대전의 오래된 상가를 담보로 돈을 빌린 임대인 최 씨는 변제일이 지나도 채무를 갚지 못했습니다. 채권자 김 씨는 담보권 실행을 통지했고, 감정 결과 상가 가치가 채권액보다 낮아 청산금 지급 여지는 없었습니다. 청산기간 2개월이 지난 뒤에도 소유권이전등기는 마치지 못한 채 소송이 진행 중이었고, 임차인 박 씨는 그 뒤의 월세를 김 씨에게 냈습니다. 그러자 최 씨는 등기가 끝날 때까지 상가를 사용할 권리는 자신에게 있다며 김 씨가 받은 월세를 돌려달라고 요구했습니다.
소유권이전등기를 마치기 전이라도, 청산기간이 끝난 뒤의 차임을 채권자가 받을 수 있을까요?
가등기담보를 설정한 일반적인 경우에는 담보 부동산의 사용·수익권이 소유자에게 있습니다. 다만 가등기담보 약정은 유상으로 재산권을 이전하기로 한 약정이므로, 그 성질에 어긋나지 않는 범위에서 매매에 관한 규정이 준용됩니다(민법 제567조).
담보권 실행 통지 후 청산금 지급 여지가 없는 경우, 청산기간 2개월이 지나면 청산절차가 끝납니다. 이때 채권자는 소유권이전등기와 목적물 인도를 청구할 수 있는데, 채무자가 등기와 인도를 미루면서 계속 사용·수익권을 주장하는 것은 공평에 맞지 않는다고 판례는 보았습니다. 따라서 이런 경우에는 청산절차가 종료된 때부터 담보 부동산의 사용·수익권도 채권자에게 귀속되고, 등기가 아직 완료되지 않았다는 이유만으로 채무자가 그 기간의 차임을 부당이득으로 청구할 수는 없습니다.
청산금 지급 여지 없이 청산절차가 끝났다면, 등기 전이라도 이후의 차임은 채권자에게 귀속될 수 있습니다.
참고: 민법 제567조, 대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다20465 판결
