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청주에서 임차인 박유나 씨는 최 씨 소유의 다세대주택에 보증금 1억 2천만 원으로 입주해 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 그런데 계약 전부터 설정돼 있던 선순위 근저당권을 근거로 은행이 경매를 신청했고, 박 씨는 권리신고와 배당요구를 하지 않은 채 경매 진행 통지도 받지 못했습니다. 건물 입구에 붙은 경매 안내를 보고서야 매각허가결정 사실을 알게 된 박 씨는 중개사 한 대표에게 항고할 수 있는지 물었습니다.
경매 법원에서 통지를 받지 못했다면, 임차인은 매각허가결정에 항고할 수 있을까요?
「민사집행법」 제90조는 경매절차의 이해관계인 범위를 정하고, 제104조 제2항은 법원이 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하도록 규정합니다. 다만 대항요건을 갖춘 임차인이라고 해서 자동으로 경매절차의 이해관계인이 되는 것은 아닙니다. 임차인은 경매법원에 자신의 권리를 증명해 신고해야 이해관계인으로 인정될 수 있습니다.
대법원은 임차인에게 보내는 경매 진행 안내는 배당요구의 필요성 등을 알려 주는 편의상의 통지이지, 법률상 반드시 해야 하는 통지는 아니라고 보았습니다. 따라서 권리신고 전에 안내를 받지 못했다는 사정만으로 매각허가결정에 불복할 수는 없습니다. 권리신고는 현황조사보고서에 임차인으로 기재됐는지와 관계없이 임차인이 스스로 해야 합니다.
대항요건과 확정일자를 갖췄더라도, 경매절차에서 권리를 지키려면 정해진 때까지 직접 권리신고와 배당요구를 해야 합니다.
참고: 「민사집행법」 제90조, 「민사집행법」 제104조 제2항, 「경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지」(재민98-6), 대법원 2000. 1. 31.자 99마7663 결정, 대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정
