근저당이 있는 집을 넘겨받고 직접 갚았다면, 매도인에게 청구할 수 있을까

상황

대전 유성구의 오피스텔을 매도한 서준호 씨는 시행사에서 분양받은 뒤 등기를 마치기 전에 윤하늘 씨에게 팔았습니다. 소유권이전등기를 마친 윤 씨는 등기부를 살펴보다 매매계약 전부터 시행사 대표의 채무를 담보하는 근저당권이 설정돼 있었다는 사실을 확인했습니다. 경매가 시작되자 윤 씨는 오피스텔을 지키기 위해 은행에 담보 채무 6,200만 원을 갚았고, 서 씨에게 그 돈을 돌려달라고 요구했습니다.

쟁점

근저당권을 미리 알 수 있었던 매수인도, 경매를 막으려고 대신 갚은 돈을 매도인에게 청구할 수 있을까요?

판례·법령 근거

매도인은 매수인에게 근저당권이 없는 완전한 소유권을 넘기거나, 이미 설정된 근저당권을 말소해 줄 의무가 있습니다. 소유권이전등기만 해주었다고 해서 그 의무를 다했다고 볼 수는 없습니다.

또 매수인이 소유권을 지키기 위해 자기 돈으로 담보된 채무를 갚아 근저당권을 없앴다면, 매매계약 당시 근저당권의 존재를 알고 있었는지와 관계없이 매도인에게 그 지출액의 상환을 청구할 수 있습니다. 따라서 윤 씨는 근저당권을 알고 있었더라도 서 씨에게 6,200만 원의 상환을 청구할 수 있습니다.

참고: 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55245 판결, 민법 제576조 제2항

중개 실무 확인

• 계약 전 등기부에서 근저당권의 설정일, 채권최고액, 채무자를 확인합니다.
• 근저당권이 있다면 잔금으로 상환·말소할지, 말소 서류는 언제 받을지 계약서에 구체적으로 정합니다.
• 매수인이 직접 변제하는 경우 변제 영수증, 말소 관련 서류와 매도인에게 상환을 요구한 내역을 보관하도록 안내합니다.