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강원도 원주 외곽의 과수원 땅을 놓고 이수진 씨는 한도윤 씨와 1억 4천만 원에 매매계약을 맺었습니다. 한 씨는 그 땅을 앞서 박정호 씨에게서 사면서 매매예약에 따른 소유권이전청구권가등기를 해 둔 상태였지만, 정작 이 씨에게는 가등기상 권리를 넘기는 데 협조하지 않았습니다. 중개사 김 대표는 이 씨에게 토지 매매와 가등기상 권리 이전은 별도로 챙겨야 한다고 설명했습니다.
매도인이 협조하지 않아도 매수인이 가등기상 권리를 넘겨받을 방법이 있을까요?
가등기에 따라 나중에 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따릅니다. 또 가등기로 순위가 보전된 권리도 양도할 수 있는 재산권이므로, 양도인과 양수인이 함께 신청하면 가등기에 붙이는 부기등기 형식으로 권리 이전을 할 수 있습니다.
따라서 매도인이 협조하지 않는다면 매수인은 가등기상 권리를 처분하지 못하도록 하는 가처분을 신청한 뒤, 권리이전등기 절차를 이행하라는 소송을 검토할 수 있습니다. 승소하면 가등기 이전을 부기등기로 처리할 수 있습니다. 다만 가등기상 권리 자체의 처분을 막는 가처분과, 그 가등기에 기초한 본등기 절차를 막으려는 가처분은 다릅니다. 판례는 후자의 가처분은 등기사항이 아니어서 허용되지 않는다고 보았습니다.
가등기 자체를 이전하는 절차와 가등기에 기초한 본등기 절차를 구별해야 합니다.
참고: 부동산등기법 제91조; 대법원 1998. 11. 19. 선고 98다24105 전원합의체 판결; 등기예규 제1408호 가등기에 관한 업무처리지침, 2011. 10. 12. 제정; 대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다59546 판결
