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대전의 오래된 상가 2층에서 수선집을 열기로 한 임차인 윤서 씨는 보증금 2,000만 원에 월세 15만 원으로 계약했습니다. 몇 달 뒤 건물에 경매 절차가 진행된다는 소식을 듣고, 윤서 씨는 보증금 전액을 다른 담보권자보다 먼저 돌려받을 수 있는지 중개사 김 대표에게 물었습니다. 김 대표는 계약서의 보증금만 볼 게 아니라 월세를 반영한 환산액과 소액임차인 기준을 나누어 확인해야 한다고 설명했습니다.
대전의 상가 임차인은 월세를 더한 환산액에 따라 법 적용 여부와 우선변제받을 수 있는 금액이 어떻게 달라질까요?
상가건물 임대차보호법 적용 여부를 따질 때는 보증금에 월 차임의 100배를 더해 환산합니다. 윤서 씨의 환산액은 2,000만 원 + 15만 원 × 100으로 3,500만 원입니다. 대전은 광역시에 해당하므로, 원문에 제시된 기준인 2억 4,000만 원 이하에 들어 법 적용 대상입니다.
다만 법 적용 대상이라고 해서 곧바로 소액임차인의 일정액 우선변제 대상이 되는 것은 아닙니다. 대전의 소액임차인 기준은 환산액 3,800만 원 이하이므로 윤서 씨는 그 기준에도 해당하고, 우선변제받을 수 있는 보증금의 일정액은 최대 1,300만 원입니다. 이 금액에도 임대인 소유 대지를 포함한 임대건물가액의 2분의 1 범위라는 한도가 적용됩니다. 법 적용 기준과 소액임차인 기준은 따로 계산하고, 우선변제액은 다시 한도를 확인해야 합니다.
참고: 상가건물 임대차보호법 제2조, 상가건물 임대차보호법 제14조 제3항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조
