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대전 서구에서 작은 분식점을 열려는 윤서진 씨는 임대인 강태호 씨와 보증금 2,000만 원에 계약하고, 점포 열쇠를 받은 뒤 사업자등록도 신청했습니다. 그런데 강 씨가 국세를 체납해 세무서가 체납처분을 진행 중이라는 사실을 알게 됐습니다. 아직 압류재산 공매공고는 나오지 않았고, 서진 씨가 확인한 등기부에는 체납처분에 의한 압류등기도 없었습니다.
공매공고가 나오기 전이라면, 지금 대항력을 갖춰 보증금 일부를 우선변제받을 수 있을까요?
판례는 국세징수법에 따른 공매를 공매공고 단계만 가리키는 말이 아니라 체납처분 절차 전반을 가리키는 것으로 봅니다. 이때 기준이 되는 ‘경매신청의 등기’에 해당하는 것은 공매공고가 아니라 체납처분에 의한 압류등기입니다. 따라서 공매공고가 아직 없다는 사실만으로 안심하기보다, 압류등기가 이뤄지기 전에 대항력을 갖췄는지 확인해야 합니다. 소액임차인에 해당하고 법정 요건을 갖춘 경우라면 보증금 전액이 아니라 일정액을 우선변제받을 수 있습니다.
핵심은 공매공고일이 아니라 체납처분 압류등기 전 대항력 취득 여부입니다.
참고: 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항, 같은 법 제14조 제1항 후문
