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강릉 외곽 토지를 매도한 최민아 씨는 매수인 정우진 씨와 계약하면서, 정해진 날까지 중도금을 내지 않으면 계약은 자동으로 해제된다는 특약을 두었습니다. 정 씨는 계약금 1,500만 원을 냈지만, 중도금 지급일에 자금을 마련하지 못해 송금하지 못했습니다. 다음 날 정 씨가 지급을 다시 약속하자 최 씨는 계약이 이미 끝난 것인지 중개사 한서윤 씨에게 물었습니다.
중도금을 약속한 날짜에 내지 않았다면, 매도인이 따로 해제 통지를 하지 않아도 계약이 끝날까요?
대법원은 계약 당사자가 중도금을 정해진 날까지 지급하지 않으면 계약을 무효로 한다고 약정한 사안에서, 그 날짜에 중도금이 지급되지 않으면 별도의 해제 의사표시 없이 계약이 자동으로 해제된다고 보았습니다. 이런 약정은 일정한 사유가 생기면 계약이 자동으로 끝나도록 하는 조건으로 해석될 수 있기 때문입니다.
따라서 사례의 특약이 실제로 합의된 내용이고 그 조건이 충족됐다면, 중도금 지급일이 지나면서 계약은 자동으로 해제된 것으로 볼 수 있습니다. 다만 계약금의 귀속이나 반환까지 이 결론만으로 단정할 수는 없으므로, 계약서의 관련 조항과 별도 약정을 함께 살펴야 합니다.
자동 해제 특약이 적용되면, 별도의 해제 통지가 없어도 계약이 끝날 수 있습니다.
참고: 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13717 판결
