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청주 복대동의 한 아파트를 빌린 임차인 서윤 씨는 입주와 전입신고를 마치고 확정일자도 받았습니다. 계약 뒤 집주인 민석 씨가 아파트에 근저당권을 설정했고, 그 저당권에 따른 경매가 시작되자 서윤 씨는 배당요구를 했다가 종기 전에 취하했습니다. 아파트는 매각됐지만 보증금은 돌아오지 않았고, 새 소유자 도현 씨는 집을 비워 달라고 요구했습니다.
배당요구를 취하하면 임차인의 대항력도 사라져 새 소유자에게 보증금을 요구할 수 없게 될까요?
판례는 대항요건을 갖춘 임차인에게 보증금을 돌려받을 때까지 새 소유자에게 임대차의 존속을 주장할 권리와, 요건을 충족하면 경매대금에서 보증금을 우선변제받을 권리가 함께 있다고 봅니다. 두 권리는 각각 행사할 수 있으므로, 배당요구를 했다가 취하했다는 사정만으로 대항력을 포기한 것으로 보지는 않습니다. 따라서 서윤 씨는 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속한다고 주장할 수 있습니다.
다만 우선변제권은 대항력과 별도로 살펴야 합니다. 첫 경매에서 우선변제를 선택해 배당요구를 했지만 보증금 전액을 받지 못한 경우, 매수인에게 남은 보증금의 반환을 요구하며 임대차 존속을 주장할 수는 있어도, 그 우선변제권을 다음 경매에서 다시 행사할 수는 없다는 판례가 있습니다. 그러므로 배당요구 취하로 대항력이 없어지는 것은 아니지만, 경매가 이어지는 경우에는 첫 경매에서 어떤 권리를 행사했는지와 배당 결과를 따져야 합니다.
배당요구를 철회할 수 있는 시점도 확인해야 합니다. 민사집행법은 배당요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 달라지는 경우, 배당요구 종기가 지난 뒤에는 철회하지 못하도록 정하고 있습니다. 배당요구 취하만으로 대항력이 없어지지는 않지만, 후속 경매의 우선변제권은 별도로 판단해야 합니다.
참고: 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 1987. 2. 10. 선고 86다카2076 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 주택임대차보호법 제3조 제1항·제2항(현행 제3조 제1항·제4항), 제3조의2 제1항·제2항(현행 제3조의2 제2항·제3항), 제4조 제2항, 제8조 제1항·제2항, 민사집행법 제84조 제1항, 제88조 제2항
