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대전 둔산동의 다세대주택을 임대한 서윤 씨는 임차인 민호 씨가 월세 두 달분을 내지 않았지만 보증금이 있어 따로 독촉하지 않았습니다. 2년 계약이 끝날 무렵에도 두 사람 모두 갱신이나 종료 의사를 알리지 않았고, 계약기간이 지난 뒤 민호 씨는 월세를 다시 매달 냈습니다. 서윤 씨가 보증금을 올리고 새 임차인을 구하겠다며 계약 종료를 말하자, 민호 씨는 계약이 묵시적으로 갱신됐다고 맞섰습니다.
계약기간이 지나기 전에 별도 통지가 없었더라도, 월세 두 달분을 연체한 임차인이 묵시적 갱신을 주장할 수 있을까요?
임대인이 계약을 약정한 기간 만료로 끝내려면, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 거절하겠다는 뜻 등을 임차인에게 알려야 합니다. 임대인과 임차인 모두 정해진 기간 안에 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 주택임대차계약은 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.
다만 임차인이 2기 차임액에 달하도록 월세를 연체했거나 임차인의 의무를 현저히 위반했다면, 묵시적 갱신을 주장할 수 없습니다. 따라서 민호 씨의 연체액이 실제로 두 달치 월세에 달했다면, 계약기간이 지난 뒤 월세를 다시 냈다는 사정만으로 묵시적 갱신이 인정되는 것은 아닙니다. 연체액이 2기분에 달했는지가 갱신 여부를 가르는 핵심입니다.
참고: 주택임대차보호법 제6조 제1항, 위법 동조 제3항
