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중개사 김 대표의 소개로 임대사업자 박 씨는 원주에 있는 작은 필지를 사기로 한 건축업자 이 씨와 계약을 맺었습니다. 토지대금은 이 씨가 다가구주택을 지어 분양한 뒤 치르기로 했고, 대금 확보를 위해 건축허가 명의는 토지주 박 씨로 해두었습니다. 이 씨가 건물의 약 75%를 짓고 자금난으로 공사를 멈추자, 박 씨는 마무리 공사를 진행한 뒤 건물 보존등기를 자기 명의로 마쳤습니다.
이 씨는 자신이 건물 대부분을 지었으니 박 씨 명의의 보존등기를 말소해 달라고 청구할 수 있을까요?
건물을 누가 처음 소유하게 되는지는 원칙적으로 누가 비용과 노력을 들여 지었는지를 봅니다. 다만 완성된 건물을 도급인 소유로 하기로 미리 합의했다면 소유권은 도급인에게 처음부터 귀속될 수 있습니다.
한편 건축업자가 남의 땅을 사면서 대금을 아직 지급하지 않은 채 자기 비용과 노력으로 건물을 짓고, 토지주 명의로 건축허가를 받은 경우에는 그 명의가 대금채무를 담보하기 위한 것인지 살펴야 합니다. 담보 목적이라면 건축업자가 건물 소유권을 처음 취득하더라도, 토지주 앞으로 보존등기가 마쳐지면 그 등기를 통해 담보 목적의 소유권 이전이 이루어진 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 토지대금이 남아 있는 동안에는 건축업자가 보존등기 말소를 청구하기 어렵습니다.
건물을 대부분 지었다는 사정만으로 등기를 되돌릴 수 있는 것은 아닙니다. 토지주 명의가 대금채무의 담보로 정해졌는지, 그리고 그 채무가 변제되었는지가 핵심입니다.
참고: 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다66990 판결, 대법원 2001. 3. 13. 선고 2000다48517, 48524, 48531 판결, 대법원 1997. 4. 11. 선고 97다1976 판결
