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대전 서구 둔산동의 상가에서 디저트 가게를 운영하는 한서윤 씨는 월세 180만 원을 두 달째 내지 못했습니다. 임대인 최민석 씨가 가게 앞에서 계약을 끝내겠다는 뜻을 전하자, 중개사 김도현 씨는 *“갱신을 거절하려면 세 달치가 밀려야 하는 것 아닌가요?”*라며 두 기준을 헷갈렸습니다.
월세가 두 달치 밀린 경우에도 임대인은 계약기간이 끝나기 전에 임대차계약을 해지할 수 있을까요?
상가건물 임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구를 보호하지만, 법에 따로 정하지 않은 사항까지 민법의 적용을 막지는 않습니다. 이 법에서 말하는 세 기분의 차임액 연체는 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유이고, 계약을 중도에 해지할 수 있는지와는 다른 문제입니다.
민법은 건물 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 두 기분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다. 따라서 상가 임대차에서도 차임 연체액이 월세 두 기분에 달했다면 계약기간이 남아 있어도 해지할 수 있습니다. 갱신거절 기준인 세 기분과 해지 기준인 두 기분을 서로 바꿔 적용하면 안 됩니다.
결론: 두 달치 월세에 해당하는 연체액이면, 상가 임대차도 해지할 수 있습니다.
참고: 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 민법 제640조, 대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결, 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975
