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부산의 물류회사 한빛로지스는 직원 숙소로 쓸 아파트를 임대인 서 씨에게 보증금 8천만 원에 빌렸고, 직원 윤 씨가 실제 입주해 전입신고를 했습니다. 몇 달 뒤 서 씨가 아파트를 강 씨에게 팔자, 한빛로지스는 새 소유자에게 보증금을 달라고 했지만 강 씨는 자신이 임대차를 승계한 적이 없다고 맞섰습니다.
직원들이 전입신고를 했더라도, 법인 임차인은 보증금을 누구에게 청구할 수 있을까요?
일반적으로 임차인이 주택에 입주하고 주민등록을 마친 뒤 집이 양도되면, 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받고 보증금 반환채무도 승계합니다. 하지만 법인은 주민등록을 할 수 없어 이 대항요건을 갖추기 어렵습니다. 직원이 실제 거주하며 전입신고를 했다는 사정만으로 법인 임차인에게 대항력이 생기는 것은 아니므로, 주택이 팔렸다고 해서 새 소유자가 임대인 지위를 당연히 승계하는 것은 아닙니다.
따라서 원래 임대인의 보증금 반환채무는 원칙적으로 남습니다. 다만 임대인과 양수인이 그 채무를 양수인이 맡고 원래 임대인은 책임을 면하기로 약정하는 등 특별한 사정이 있다면 달라질 수 있습니다. 이 사례에서는 특별한 약정이 없다면 한빛로지스는 종전 임대인 서 씨에게 보증금을 청구할 수 있습니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항; 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결.
