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대전 유성구의 다세대주택에 사는 임차인 박 씨는 최 씨가 먼저 설정한 저당권이 있는 줄 모르고 입주해 전입신고를 마쳤습니다. 박 씨가 대항력을 갖춘 뒤 김 씨가 후순위 저당권을 설정했고, 김 씨는 그 저당권에 따른 경매에서 주택을 낙찰받았습니다. 새 소유자가 된 김 씨에게 임차권을 주장할 수 있는지, 박 씨는 중개사 윤 대표에게 물었습니다.
선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차인은 후순위 저당권자가 낙찰받은 뒤에도 임차권을 주장할 수 있을까요?
대법원은 후순위 저당권의 실행으로 경매가 진행되면 선순위 저당권도 소멸하고, 그 선순위 저당권보다 뒤에 등기되거나 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸한다고 보았습니다. 따라서 이 경우 낙찰자는 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인으로 볼 수 없어, 임차인은 낙찰자에게 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다.
이 사안처럼 임차인의 대항력이 선순위 저당권보다 늦다면, 후순위 저당권자가 낙찰받아도 임차권으로 대항하기 어렵습니다.
참고: 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제728조(현행 민사집행법 제268조 참조), 제608조 제2항(현행 민사집행법 제91조 제2항 참조), 주택임대차보호법 제3조
