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부산 외곽의 가상 아파트 ‘해솔빌라’는 처음 보존등기 때 ‘솔내동 산48번지’로 기재됐습니다. 이후 토지가 나뉘고 지번이 바뀌면서 등기부에는 ‘산51-4번지’, 토지대장과 건축물대장에는 등록전환된 ‘솔내동 212-3번지’가 표시됐습니다. 임차인 박 씨는 중개사 김 대표의 안내에 따라 건축물대장과 같은 주소로 전입신고를 마쳤고, 임대인 최 씨와의 임대차계약서에도 동·호수를 정확히 적었습니다.
전입신고 주소가 등기부의 지번과 다르더라도, 박 씨는 임대차의 대항력을 갖출 수 있을까요?
주민등록은 제3자가 임차인의 거주 사실과 임대차를 알아볼 수 있게 하는 공시방법입니다. 따라서 주소 표시만 달라졌다는 이유로 곧바로 효력이 없다고 단정하기보다, 그 주민등록을 본 사람이 해당 주택에 임차인이 살고 있다고 알아볼 수 있는지가 중요합니다.
원칙적으로 주민등록상 주택 표시가 등기부와 다르면 유효한 공시방법으로 보기 어렵습니다. 다만 이 사례처럼 보존등기 뒤 토지 분할이나 지번 변경·등록전환이 있었고, 토지대장과 건축물대장에는 바뀐 지번이 반영됐지만 등기부의 지번 표시가 그 변동을 따라가지 못한 경우라면 달리 볼 수 있습니다. 임차인이 토지대장·건축물대장에 맞춰 주소를 신고해 일반인이 그 주소로 주택을 특정할 수 있다면, 등기부의 지번과 다르더라도 유효한 주민등록이 될 수 있습니다.
토지 분할·등록전환으로 생긴 주소 차이이고, 주민등록이 대장상 주택을 분명히 가리킨다면 대항력의 공시방법이 될 수 있습니다. 다만 모든 주소 불일치가 허용되는 것은 아니므로, 실제 지번 변동 경위와 주택·동호수의 일치 여부를 확인해야 합니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조 제1항; 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결; 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결; 대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다1549, 1556 판결; 대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결
