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충남 예산의 한 마을에서 중개사 김 대표는 공유토지 지분 매매를 중개했습니다. 매수인 임 씨는 공유자 한 씨에게서 510㎡ 토지의 5분의 1 지분을 샀지만, 그 땅의 일부에는 이웃 서 씨가 22년째 점유해 온 무허가 작업장이 서 있었습니다. 서 씨가 점유 부분에 대한 취득시효를 주장하자, 임 씨는 자신도 공유자인데 작업장을 철거해 달라고 할 수 있는지 고민하게 됐습니다.
서 씨가 과반수 지분을 시효취득할 지위에 있다면, 나중에 소수지분을 산 임 씨가 작업장 철거와 토지 인도를 청구할 수 있을까요?
공유자는 자기 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전체를 지분 비율에 따라 사용·수익할 수 있습니다(민법 제263조). 다만 공유물의 처분·변경에는 다른 공유자의 동의가 필요하고(민법 제264조), 관리에 관한 사항은 지분 과반수로 정하되 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다(민법 제265조).
대법원은 공유물의 구체적인 사용·수익 방법은 관리에 해당하므로, 과반수 지분권자는 다른 공유자와 미리 협의하지 않았더라도 관리 방법을 정할 수 있다고 보았습니다. 따라서 점유취득시효가 완성된 뒤 소수지분을 취득한 제3자는, 취득시효로 과반수 지분권자가 될 지위에 있는 사람을 상대로 건물 철거나 토지 인도 등 점유 배제를 청구할 수 없다고 판단했습니다. 다만 사용·수익 방식이 토지의 본질적 모습을 바꾸는 수준이라면 단순한 관리로 볼 수 없습니다.
이 사안에서 서 씨가 실제로 과반수 지분을 취득할 지위에 있다는 전제라면, 임 씨는 5분의 1 지분만을 근거로 작업장 철거를 청구하기 어려울 수 있습니다. 반면 공유자 두 사람이 각 2분의 1씩 가진 경우처럼 과반수 지분권자가 없는 상황에서는, 한 공유자가 협의 없이 토지를 배타적으로 독점 사용하면 다른 공유자가 점유 배제를 청구할 수 있다는 판례가 있습니다. 지분의 크기와 시효취득의 진행 상황에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
참고: 대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결; 대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결; 민법 제263조; 민법 제264조; 민법 제265조
소수지분만으로는 과반수 지분을 시효취득할 지위에 있는 점유자의 배제를 청구하기 어려울 수 있습니다.
