불러오는 중
인천에서 작은 반찬가게를 운영하는 임차인 이수진 씨는 보증금 4,800만 원, 1년 계약으로 점포를 빌렸습니다. 계약이 끝나기 전 임대인 장 씨에게서 갱신거절이나 조건 변경 통지를 받지 못했는데, 만료 두 달 뒤 장 씨가 보증금을 1,200만 원 올리지 않으면 점포를 비우라고 요구했습니다. 수진 씨는 영업을 계속하고 싶지만, 이미 계약기간이 지났다는 말에 마음이 급해졌습니다.
계약 만료 전에 아무런 통지가 없었다면, 임대인이 뒤늦게 큰 폭의 보증금 인상을 요구하며 점포를 비우라고 할 수 있을까요?
임대인이 계약 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면, 원칙적으로 종전 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 원문에 제시된 규정에 따르면 갱신된 임대차의 기간은 1년으로 보고, 이 경우 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있으며 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다.
임대인이 갱신된 계약 중 임차인에게 곧바로 퇴거를 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 또 보증금 증액은 경제 사정 등의 변동으로 종전 금액이 상당하지 않게 된 경우에 청구할 수 있고, 원문에 나온 시행령 기준으로는 청구 당시 보증금의 9%를 넘을 수 없습니다. 4,800만 원을 기준으로 계산하면 432만 원이 상한이므로, 1,200만 원 전액을 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 다만 증액 사유와 증액 제한 시점도 함께 살펴야 합니다.
원문에 제시된 규정에서는 임차인이 최초 계약을 포함해 전체 임대차기간 5년을 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있다고 설명합니다. 9%와 5년은 원문에 기재된 당시 기준이므로, 실제 분쟁에서는 계약 시점에 적용되는 법령과 갱신 이력을 확인해야 합니다.
통지 없이 계약이 갱신됐다면, 임차인은 종전 조건을 주장하고 임대인의 과도한 증액 요구에 그대로 따르지 않아도 됩니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제10조, 「상가건물임대차보호법」 제9조, 「상가건물임대차보호법」 제11조, 「상가건물임대차보호법 시행령」 제4조
