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가상의 다온시 별빛마을에서 임차인 한 씨는 2014년 12월부터 보증금 8,000만 원, 월세 70만 원으로 살았습니다. 계약 만료를 앞두고 임대인 서 씨가 보증금을 3,000만 원으로 낮추는 대신 월세를 95만 원으로 올리자고 했고, 중개사 김 대표가 협의 자리에 함께했습니다. 한 씨는 2016년 12월 1일 보증금 5,000만 원을 돌려받고, 5일에는 12월분 월세 95만 원을 지급했습니다.
보증금 5,000만 원을 월세로 바꾼 대가로 오른 월세 25만 원 중, 한 씨가 돌려받을 수 있는 금액은 얼마일까요?
보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때는 법에서 정한 월차임 산정률을 넘길 수 없습니다. 2016년 12월 5일 기준 한국은행 기준금리 연 1.25%에 시행령상 이율 연 3.5%를 더한 연 4.75%가 연 10%보다 낮으므로, 이 사안에는 4.75%를 적용합니다.
보증금에서 줄어든 5,000만 원을 기준으로 계산하면 허용되는 월세 증액분은 50,000,000원 × 0.0475 ÷ 12개월, 즉 월 약 197,917원입니다. 실제 증액분 25만 원에서 이를 빼면 한 씨가 12월분으로 더 낸 금액은 약 52,083원입니다. 법은 산정률을 초과해 지급한 월세의 반환을 청구할 수 있도록 하므로, 한 씨는 그 초과액을 돌려달라고 요구할 수 있습니다.
보증금 전환에 따른 월세 인상분은 법정 산정률을 적용해 계산하고, 초과 지급액은 반환을 청구할 수 있습니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제7조의2, 「주택임대차보호법」 제10조의2, 「주택임대차보호법 시행령」 제9조 제1항·제2항
