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부산의 작은 베이커리를 운영하던 임차인 박 씨는 2021년 3월 보증금 4,000만 원에 점포를 빌려 입주하고 사업자등록을 신청했습니다. 이듬해 임대인 최 씨는 건물을 담보로 대출을 받았고, 저당권이 등기됐습니다. 계약 종료 뒤 보증금을 받지 못한 박 씨는 임차권등기를 마친 후 가게를 비웠고, 중개사 김 대표에게 저당권보다 늦게 임차권등기를 했으니 보증금 순위도 밀리는 것 아니냐고 물었습니다.
임차권등기가 저당권보다 늦게 됐다면, 임차인의 우선변제권도 그만큼 뒤로 밀릴까요?
상가 임차인이 대항력을 갖추려면 건물을 점유하고 사업자등록을 신청해야 합니다. 임차권등기명령에 따라 등기를 마치면, 점포를 비우거나 사업자등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실되거나 변경되지 않습니다. 다만, 임차권등기 날짜만으로 저당권과의 순위가 정해지는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력 취득 시점과 확정일자, 저당권 설정일, 보증금·차임 등 구체적인 사정을 살펴야 합니다. 따라서 임차권등기를 늦게 했다는 이유만으로 기존 우선변제권이 자동으로 뒤로 밀린다고 단정할 수는 없지만, 등기만으로 먼저 설정된 저당권을 앞서게 되는 것도 아닙니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제6조 제1항, 제5항
