확정일자와 저당권 설정일이 같은 날이라면

상황

부산 연제구의 가상 건물 다온빌라에서 중개사 김서윤 씨가 임차인 박하늘 씨와 임대인 최민수 씨의 계약을 도왔습니다. 박 씨는 보증금 1억 2천만 원에 계약한 뒤 4월 3일 이사와 전입신고를 마쳤고, 며칠 뒤인 4월 8일 확정일자를 받았습니다. 그런데 바로 그날 최 씨가 은행 대출을 받으며 저당권 설정등기를 마쳤고, 이후 빌라가 경매에 넘어갔습니다.

쟁점

박 씨는 경매 배당에서 은행의 저당권보다 먼저 보증금을 받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

주택임대차보호법은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 갖추면 우선변제권을 인정합니다. 다만 이 사례처럼 확정일자와 저당권 설정일이 같다면, 임차인이 저당권자보다 앞서는 것이 아니라 같은 순위로 배당받습니다. 배당할 돈이 부족하면 각 채권액의 비율에 따라 나누게 됩니다.

확정일자와 저당권 설정일이 같은 날이면, 보증금 전액을 먼저 받는 것이 아니라 동순위 안분배당이 원칙입니다.

참고: 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, [대법원 1992.10.13, 선고, 92다30597, 판결]

중개 실무 확인

• 임차인의 실제 입주일과 전입신고일, 확정일자 부여일을 각각 확인합니다.
• 등기사항증명서에서 저당권 설정등기일을 확인하고, 확정일자와 같은 날인지 살핍니다.
• 경매 가능성이 있거나 권리 설정일이 겹치면 우선순위와 배당액을 단정하지 말고, 채권액 등 구체적인 배당 자료를 확인하도록 안내합니다.