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부산의 한 상가에서 액세서리 가게를 여는 박 씨는 임대인 정 씨와 1년 계약을 하면서 계약서에는 3층 305호를 임차하는 것으로 적었지만, 실제로는 1층 106호를 넘겨받아 영업했습니다. 중개사 윤 대표의 안내로 박 씨는 계약서에 기재된 점포를 기준으로 사업자등록을 하고 확정일자도 받았습니다. 계약 7개월째 정 씨는 3층 305호를 다른 임차인에게 빌려줬고, 만기를 앞둔 박 씨에게는 새 임차인이 들어와야 보증금을 돌려주겠다고 말했습니다.
실제 영업한 점포와 계약서에 적힌 점포가 다르면, 확정일자를 받아도 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있을까요?
상가건물임대차보호법의 보호를 받으려면 점포를 인도받고 사업자등록을 해야 하며, 경매·공매에서 후순위 권리자 등보다 먼저 변제받으려면 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 그런데 점포 일부를 임차한 경우에는 해당 점포를 특정할 수 있어야 합니다. 계약서에는 3층 305호가 적혀 있는데 실제 임차해 사용한 곳이 1층 106호라면, 이 사례의 답변은 계약서상 점포와 실제 점포가 일치하지 않아 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 어렵다고 봅니다.
따라서 만기 후에도 정 씨가 보증금을 돌려주지 않는다면, 박 씨는 임대인 소유 점포에 보전처분을 한 뒤 보증금반환청구 소송을 제기하고, 판결 등 집행권원을 얻어 강제집행을 하는 방법을 검토할 수 있습니다. 이때 배당을 받더라도 상가임차인의 우선변제권이 아니라 일반 채권자의 지위에 놓일 수 있습니다.
확정일자를 받아 두었더라도, 계약서에 적힌 점포와 실제 점포가 다르면 우선변제 보호를 기대하기 어렵습니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 및 제5조 제2항; 상가건물임대차보호법 제3조, 부가가치세법 제8조 및 같은 법 시행령 제11조, 소득세법 제168조
