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대전 외곽에서 다가구주택을 지은 임대인 강 씨는 땅을 담보로 대출받은 뒤 건물을 올렸고, 준공 후에는 같은 은행에서 건물 담보대출도 받았습니다. 이후 임차인 윤 씨는 보증금 6,000만 원에 확정일자를 받고 입주했고, 다른 임차인 문 씨도 보증금 3,000만 원으로 살림을 꾸렸습니다. 강 씨가 대출을 갚지 못해 땅과 건물이 함께 경매에 넘어가자, 두 임차인은 자신들의 보증금이 경매대금에서 먼저 나오는지 궁금해졌습니다.
땅과 건물이 함께 경매되면 임차인은 두 부동산의 매각대금 모두에서 우선변제를 받을 수 있을까요?
땅에 먼저 저당권이 설정되고 나중에 건물이 지어진 경우, 임차인의 우선변제권이 땅의 매각대금까지 미치는 것은 아닙니다. 다만 건물 매각대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 건물에 설정된 후순위 권리자보다 우선해 변제받을 수 있습니다. 소액임차인의 보호 범위를 정할 때는 땅의 저당권 설정일이나 임대차계약일이 아니라, 신축건물에 담보물권이 설정된 때를 기준으로 봅니다.
땅의 매각대금과 건물의 매각대금을 나누어 살펴야 합니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 주택임대차보호법 제8조 제3항, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결
