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1989년 인천의 한 다세대주택에서 임대인 윤 씨와 임차인 장 씨는 보증금 1,800만 원으로 계약했고, 계약 만료일은 12월 29일이었습니다. 두 사람 모두 갱신을 거절한다는 뜻을 밝히지 않아 장 씨는 계속 살게 됐고, 다음 날 계약이 묵시적으로 갱신됐습니다. 훗날 장 씨가 중개사 배 씨에게 “원래 계약의 남은 기간만 이어지는 건지, 2년 계약이 되는 건지” 물었습니다.
개정 주택임대차보호법 시행일에 묵시적으로 갱신된 계약도 2년으로 볼 수 있을까요?
법원은 묵시적으로 갱신된 임대차는 종전 계약과 조건이 같더라도, 존속기간까지 그대로 이어지는 것은 아니라고 봤습니다. 개정법 시행일에 묵시 갱신이 이뤄졌다면 종전 계약의 단순한 연장이 아니라, 시행 이후 새로 시작된 임대차로 판단할 수 있다는 뜻입니다.
따라서 이 사례처럼 갱신이 개정법 시행일 이후에 성립한 경우에는 구법이 아니라 개정된 주택임대차보호법이 적용되고, 기간을 정하지 않은 임대차의 존속기간은 2년으로 의제됩니다. 묵시 갱신의 시점이 법 개정 전인지 후인지가 기간 판단의 열쇠입니다.
참고: 대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결; 주택임대차보호법 제4조
