계약 뒤 열쇠를 건네도 중개일까? ‘무슨 역할을 했는지’가 기준입니다

상황

부산의 중개사 한 대표는 최 씨가 내놓은 빌라를 박 씨에게 소개해 임대차계약을 성사시켰습니다. 계약 뒤에도 보증금 송금 확인부터 열쇠 인도, 확정일자 안내까지 챙겼습니다. 한편 한 대표는 자신의 오피스텔을 오 씨에게 직접 임대하면서 사무소 이름이 적힌 서류를 건넸습니다. 두 거래 모두 사무실에서 서류를 썼지만, 한 대표가 맡은 역할은 서로 달랐습니다.

쟁점

계약 뒤 보증금과 열쇠를 챙기는 일도 중개행위일까요, 반대로 사무소 서류를 썼다면 직접 임대한 거래도 중개가 될까요?

판례·법령 근거

중개행위인지는 중개사가 속으로 어떤 의도를 가졌는지보다, 실제로 한 행동이 사회통념상 거래를 알선·중개한 것으로 볼 수 있는지를 기준으로 판단합니다. 따라서 계약을 연결한 중개사가 계약 후 보증금 지급이나 목적물 인도, 확정일자 취득 등을 원만히 진행하도록 주선했다면 그 후속 업무도 중개행위에 포함될 수 있습니다.

반면 중개사가 거래 당사자로서 자기 부동산을 직접 임대한 경우에는, 사무소 이름이 계약서에 기재되거나 중개사 명의의 확인·설명서가 교부됐다는 사정만으로 실제 알선·중개가 있었다고 단정할 수 없습니다. 계약 후의 도움은 거래를 이어 주는 역할일 수 있지만, 서류의 겉모양만으로 직접 임대가 중개로 바뀌지는 않습니다.

참고: 대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다55008 판결; 대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다101486 판결

중개 실무 확인

• 계약 체결 전후에 누가 매물을 소개하고 당사자를 연결했는지 기록합니다.
• 보증금 지급·열쇠 인도·확정일자 안내 등 계약 후 업무의 내용과 주선 경위를 남깁니다.
• 중개사가 거래 당사자인 경우, 서류의 명칭이나 사무소 기재만으로 중개행위라고 오인되지 않도록 실제 거래 구조를 확인합니다.