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부산의 한 다가구주택 주인 강태수 씨는 직원 숙소로 쓸 방을 다온물류 주식회사에 보증금 4,000만 원으로 임대했습니다. 계약 뒤 강 씨는 건물을 윤서진 씨에게 팔았고, 임대차가 끝나자 다온물류는 새 주인 윤 씨에게 보증금 반환을 요구했습니다. 하지만 윤 씨는 매매계약에 보증금 반환채무를 넘겨받는다는 약정이 없었다며 난색을 보였습니다.
법인 임차인이 있는 주택을 양도했다면, 계약이 끝난 뒤 법인은 누구에게 보증금을 청구해야 할까요?
주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있지만, 법인은 주민등록을 할 수 없어 이 대항요건을 갖추지 못합니다. 따라서 주택이 양도되더라도 새 소유자가 임대인의 지위를 당연히 이어받는 것은 아닙니다. 기존 임대인의 보증금 반환채무는 그대로 남고, 기존 임대인의 책임을 면하게 하면서 새 소유자가 그 채무를 인수하기로 한 특별한 약정이 있는지 따져야 합니다.
그런 약정이 없다면 다온물류는 원래 임대인 강태수 씨에게 보증금 반환을 청구해야 합니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항; 대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결; 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결
