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2021년, 김 씨는 공터인 대전 외곽 토지를 담보로 최 씨에게 1억 2천만 원을 빌려주고 저당권을 설정받았습니다. 최 씨는 그 뒤 토지 위에 자동차 정비소 건물을 지었고, 인근에 물류단지가 들어서면서 땅값도 크게 올랐습니다. 최 씨가 빚을 갚지 못하자 김 씨는 법원에 토지와 정비소 건물을 함께 경매해 달라고 신청했고, 최 씨는 “땅만 팔아도 빚을 갚을 수 있다”며 이의를 제기했습니다.
토지 가치만으로 빚을 갚을 수 있어도, 저당권자는 토지와 나중에 지은 건물을 함께 경매해 달라고 신청할 수 있을까요?
민법 제365조는 토지에 저당권을 설정한 뒤 토지 소유자가 그 위에 건물을 지으면, 저당권자가 토지와 건물을 함께 경매해 달라고 청구할 수 있도록 합니다. 이는 토지와 건물을 함께 매각하는 편이 더 높은 가액을 얻는 데 도움이 될 수 있기 때문입니다. 따라서 토지의 매각대금만으로 채권을 갚을 수 있는 경우에도 일괄경매를 신청할 수 있고, 과잉경매 제한은 적용되지 않습니다. 다만 저당권의 우선변제 효력은 건물에까지 미치지 않으므로, 김 씨가 우선변제를 받을 수 있는 범위는 토지의 매각대금으로 한정됩니다.
함께 경매할 수는 있어도, 건물 대금에서 우선변제받는 것은 아닙니다.
참고: 민법 제365조, 민사소송법 제636조(현, 민사집행법 제124조), 대법원 1967. 12. 22. 자 67마1162 결정
