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춘천 외곽의 작은 창고 부지를 산 이도윤 씨는 매입대금을 자신이 냈지만, 사정상 조카 서민재 씨 앞으로 소유권이전등기를 해 두었습니다. 계약을 중개한 한소라 대표가 거래를 마친 뒤, 도윤 씨는 등기필증을 대출 담보 절차에 쓰라며 민재 씨에게 맡겼고 민재 씨는 이를 돌려주지 않은 채 토지 임대료도 직접 관리했습니다. 도윤 씨가 소유권을 돌려달라고 하자 민재 씨는 등기부에 자기 이름이 있다며 거절했지만, 도윤 씨에게는 등기필증 반환을 요구해 온 기록이 없습니다.
등기필증을 조카가 갖고 있고 임대료까지 관리해 온 경우, 매입대금을 냈다는 말만으로 소유권을 되찾을 수 있을까요?
부동산 소유자로 등기된 사람은 적법한 절차와 원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정됩니다. 따라서 등기가 명의신탁에 따른 것이라고 주장하는 쪽이 그 사실을 입증해야 합니다. 도윤 씨처럼 등기명의가 조카에게 있다면, 자신이 매입대금을 냈다는 주장만으로는 충분하지 않을 수 있습니다.
등기필증은 통상 실질적인 소유자가 보관하는 경우가 많습니다. 그래서 등기명의자인 민재 씨가 이를 갖고 있다면, 어떻게 보관하게 됐는지 납득할 만한 설명이 없는 한 명의신탁을 주장하는 도윤 씨에게 불리한 정황이 될 수 있습니다. 다만 등기필증 소지 하나만으로 결론을 내리는 것은 아니며, 제세공과금 납부 내역과 임대수익 관리 등 여러 사정을 함께 살펴야 합니다. 민재 씨가 임대료를 직접 관리하고 도윤 씨가 등기필증 반환을 요구했다는 자료도 없다면, 명의신탁을 인정받기는 쉽지 않을 수 있습니다.
등기명의가 상대방인 경우, 명의신탁을 주장하는 사람은 주변 정황을 모아 이를 입증해야 합니다.
참고: 대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다90883 판결; 대법원 1998. 9. 8. 선고 98다13686 판결
