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청주 외곽의 다세대주택에 살던 임차인 서윤 씨는 입주와 전입신고를 마친 뒤 확정일자를 받았습니다. 당시 집에는 선순위 저당권이 없었지만, 몇 달 뒤 임대인 정 씨가 대출을 받으면서 근저당권이 설정됐고 결국 집은 경매에 넘어갔습니다. 배당으로 보증금을 돌려받기 어렵게 된 서윤 씨는 경매에서 직접 낙찰받은 뒤 정 씨에게 보증금을 청구할 수 있는지 고민했습니다.
세입자가 대항력을 갖춘 집을 경매에서 직접 사면, 예전 집주인에게 보증금을 청구할 수 있을까요?
입주와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 임차인은 임대차 기간에 집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 임차인의 지위를 주장할 수 있습니다. 다만 임차인이 그 집을 직접 취득하면, 임대인 지위와 보증금 반환채무가 임차인에게 함께 돌아오게 됩니다. 판례는 이 경우 자신에게 보증금을 돌려받을 권리와 의무가 겹쳐 보증금 반환채권이 소멸한다고 봅니다. 따라서 서윤 씨가 직접 낙찰받으면, 배당받지 못한 보증금을 종전 집주인 정 씨에게 다시 청구할 수 없습니다.
직접 낙찰받으면 집은 취득해도 보증금 반환채권은 남지 않을 수 있습니다.
참고: 대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), (판례 인용 제외 — 원문에 없음)
