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성남의 오래된 상가주택 1층을 보러 간 중개사 이 실장은 앞쪽 우산수리점과 안쪽 방·주방을 함께 확인했습니다. 박 씨는 보증금 4,800만 원에 그 공간을 빌려 가족과 살며 영업을 시작했고, 전입신고도 마쳤습니다. 몇 달 뒤 임대인 최 씨가 설정한 근저당권으로 경매가 진행되자, 박 씨는 가게가 있다는 이유만으로 보호 대상에서 빠지는지 걱정했습니다.
가족이 실제로 생활하는 점포 겸용 임차공간도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요?
주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물의 일부를 다른 용도로 함께 쓰더라도 법을 적용할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 건축물대장에 적힌 용도만으로 결론을 내리기보다 계약한 공간의 실제 구조와 사용 모습을 살펴야 합니다. 임대 목적, 주거·영업 공간의 형태와 이용 관계, 그곳에서 일상생활을 하는지 등이 판단의 기준입니다.
박 씨 가족이 그곳에서 실제로 생활하고, 점포가 딸린 공간이 가족의 유일한 주거라면 보호 대상이 될 가능성이 있습니다. 반대로 영업장이 중심이고 방이나 주방을 영업에 딸린 용도로만 이용한다면 주거용 건물로 보기 어려울 수 있습니다. 특히 계약 당시 이미 주거용으로 쓰일 구조가 갖춰져 있었는지도 중요합니다. 계약 뒤 임차인이 임의로 주거공간을 만들었다면, 임대인의 승낙 등 특별한 사정이 없는 한 적용이 제한될 수 있습니다.
점포가 있다는 사실만으로 배제되는 것은 아니지만, 가족의 실제 주거와 계약 당시의 공간 상태를 함께 확인해야 합니다.
참고: 주택임대차보호법 제2조, 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결, 대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결, 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결, 대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결
