불러오는 중
대구 달빛동에서 중개사 김 대표는 임차인 이서진과 임대인 박도윤의 단독주택 및 대지 임대차를 보증금 4,200만 원, 2년 조건으로 중개했습니다. 서진은 입주한 뒤 전입신고를 했고, 임차인 지위를 보강하려고 박 씨와 같은 금액으로 건물에만 전세권설정계약을 맺어 등기했습니다. 등기소에서 등기원인계약서가 첨부된 등기필증에 접수인이 찍혔고, 서진은 별도 전세권설정계약서에도 확정일자를 받았습니다. 나중에 서진은 대지 부분이 빠진 서류로도 보호받을 수 있는지 걱정이 됐습니다.
건물에만 전세권을 설정하고 그 계약서에 확정일자를 받은 경우에도, 원래 임대차한 대지와 주택 전체를 보호받을 수 있을까요?
법원은 별도로 작성한 전세권설정계약서라도 원래 임대차계약서와 당사자·목적물·보증금액 등을 비교해 같은 임대차를 가리킨다고 볼 수 있으면, 원래 임대차의 계약증서로 인정할 수 있다고 봤습니다. 등기원인계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혔다면 그 접수일은 해당 계약증서의 확정일자로 볼 수 있습니다. 원래 임대차는 대지와 건물 전체를 대상으로 했더라도, 전세권설정계약서가 건물만 대상으로 작성됐고 전세금액이 임대차보증금과 같다면 대지와 건물 전체에 관한 임대차계약서에도 확정일자가 있는 것으로 볼 수 있습니다.
다만 별도 계약서를 썼다는 이유만으로 언제나 인정되는 것은 아닙니다. 실제 서류 사이의 동일성과 등기 과정의 접수 여부를 확인해야 합니다. 전세권설정계약서가 원래 임대차와 실질적으로 같은 계약을 뒷받침하는지가 핵심입니다.
참고: 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결
