전세권저당권자가 전세금을 압류했다면, 임대인의 다른 채권으로 상계할 수 있을까?

상황

대전의 한 상가 건물주 최 씨는 카페를 운영하는 임차인 박 씨에게 전세권을 설정해 줬고, 박 씨는 자금 마련을 위해 그 전세권에 새봄은행의 저당권을 설정했습니다. 전세권 기간이 끝나자 은행은 전세권 자체가 아니라 전세금반환채권을 지급받기 전에 압류해 물상대위권을 행사했습니다. 최 씨는 박 씨에게 빌려준 인테리어 비용이 남아 있다며 은행에 전세금에서 그 돈을 먼저 빼고 지급하겠다고 맞섰습니다.

쟁점

임대인은 전세권자에게 받을 돈이 있으면 전세금반환채권을 압류한 전세권저당권자에게 상계로 대항할 수 있을까요?

판례·법령 근거

저당권자가 물상대위권을 행사하려면 전세금이 지급되기 전에 해당 채권을 압류해야 합니다. 이는 물상대위 대상인 채권을 특정해 권리를 보전하고, 다른 채권자 등 제3자가 예상하지 못한 손해를 입지 않도록 하려는 취지입니다. 이 요건을 갖춰 물상대위권을 행사한 전세권저당권자는 전세권자의 일반채권자보다 우선해 변제받을 수 있습니다.

전세금은 전세권설정자의 전세권자에 대한 손해배상채권을 담보하지만, 그 밖의 모든 채권까지 담보하는 것은 아닙니다. 따라서 최 씨가 박 씨에게 인테리어 비용을 받을 채권이 있더라도, 특별한 사정이 없다면 그 채권을 들어 은행의 물상대위권 행사에 상계로 대항할 수 없습니다. 다만 전세권설정자의 민법 제315조에 따른 손해배상채권은 별도로 구분해 살펴야 합니다.

전세금 지급 전에 적법하게 압류된 뒤라면, 전세권자에 대한 다른 채권만으로 저당권자에게 상계할 수는 없습니다.

참고: 민법 제370조, 제342조 단서, 제315조; 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372 판결

중개 실무 확인

• 저당권자의 압류 시점이 전세금 지급 전인지 확인합니다.
• 임대인이 주장하는 채권이 전세권자의 손해배상채권인지, 그 밖의 채권인지 구분합니다.
• 전세권 설정·저당권 설정 및 전세금 반환 관련 서류와 통지 내역을 확인하고, 다툼이 있으면 당사자에게 법률전문가의 검토를 안내합니다.