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대전 외곽에 나대지를 가진 임대사업자 김 대표는 사업자금 3억 6천만 원을 빌리며 그 땅에 저당권을 설정했습니다. 만기가 지나도록 돈을 갚지 못해 경매가 거론되자, 김 대표는 갑자기 땅에 소형 창고를 짓기 시작했습니다. 채권자 박 씨는 공사가 계속되면 경매가 더 어려워질까 걱정돼 현장을 찾았습니다.
경매가 예상되는 토지에서 시작된 공사를 저당권자가 중지시킬 수 있을까요?
대법원은 저당권자가 경매로 돈을 돌려받기 전까지 저당 부동산의 교환가치가 훼손되지 않도록 보호받을 수 있다고 봤습니다. 토지가 물리적으로 망가진 경우뿐 아니라, 경매에서 살 사람을 줄이거나 매각가격을 낮출 우려가 있는 행위도 방해가 될 수 있습니다.
특히 나대지에 저당권을 설정한 뒤 채무를 갚지 못해 경매가 예상되는 상황에서 건물을 짓기 시작하면, 매수인은 건물 철거와 토지 인도에 시간과 비용을 들여야 할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하지 않는 경우라도 이런 부담은 매수 희망을 줄이고 토지 가격을 낮출 우려가 있으므로, 저당권자는 방해배제청구권으로 공사 중지를 요구할 수 있습니다.
경매가 예상되는 저당 토지의 신축공사는 교환가치 실현을 방해할 우려가 있으면 중지 청구의 대상이 될 수 있습니다.
참고: 대법원 2006. 1. 27. 선고 2003다58454 판결
