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인천 서구에서 토지와 그 위의 단독주택을 소유하던 윤서진 씨는 두 부동산에 함께 근저당권을 설정했습니다. 몇 년 뒤 옛집 자리에 새 건물을 짓고, 옆 필지의 건물과 이어 하나의 건물로 사용하면서 기존 건물은 따로 독립해 존재하기 어려운 상태가 됐습니다. 이후 경매로 담보 토지의 소유자가 바뀌자 윤 씨는 새 토지소유자에게 건물 전체에 대한 법정지상권을 주장했고, 매수인 최 씨는 중개사 이 대표에게 범위를 확인해 달라고 했습니다.
옛 건물이 옆 건물과 합쳐져 독립성을 잃었다면, 경매 뒤 법정지상권이 성립하고 새 건물 전체를 보호할까요?
토지와 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 옛 건물을 없애고 새 건물을 지으면, 원칙적으로 새 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않을 수 있습니다. 공동저당권자가 새 건물의 교환가치를 담보로 취득하지 못해 뜻밖의 손해를 입을 수 있기 때문입니다.
다만 기존 건물이 인접한 건물과 합쳐져 독립성을 잃은 경우에는 다르게 봅니다. 기존 저당권은 새로 형성된 건물 중 기존 건물이 차지하던 비율에 해당하는 공유지분에 남아 있다고 볼 수 있어, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 저당권자에게 예상하지 못한 손해가 생긴다고 보기 어렵습니다. 이때 법정지상권이 성립할 수 있지만, 그 범위는 합쳐진 건물 전체가 아니라 옛 건물의 이용에 일반적으로 필요한 범위로 제한됩니다.
법정지상권이 성립할 수 있어도, 보호 범위가 건물 전체로 넓어지는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다66150 판결
