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대전 유성구의 단독주택을 빌려 살던 임차인 이서윤 씨는 집주인 문정호 씨가 주택을 강태민 씨에게 넘겼다는 소식을 들었습니다. 새 소유자 강 씨가 현관 앞에서 새 열쇠를 건네자, 이 씨는 임대인 변경에 동의할 수 없다며 종전 집주인 문 씨에게 보증금을 돌려달라고 요구했습니다. 집주인이 바뀐 사실에 이의를 제기하면 종전 집주인에게 보증금을 청구할 수 있을까요?
임차인이 새 집주인에게 임대인 지위가 넘어가는 데 반대하면, 종전 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있을까요?
주거용 주택이 양도되면 주택임대차보호법에 따라 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받고, 종전 소유자는 보증금 반환채무에서 벗어납니다. 임차인이 승계를 원하지 않는다고 이의를 표시해도 임대인 지위의 승계를 막거나 그 구속에서 벗어날 수는 없습니다. 따라서 이서윤 씨는 문정호 씨에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다.
임차인이 집주인 변경을 원하지 않는다면 승계 전에 임대차관계를 종료하는 방안을 검토할 수 있습니다. 미리 승계를 배제하는 약정을 두는 방법도 생각할 수 있지만, 임차인에게 불리한 약정이라면 주택임대차보호법 제10조에 따라 효력이 인정되는지 따져야 합니다. 집주인 변경에 대한 이의만으로 종전 임대인의 보증금 반환책임이 되살아나지는 않습니다.
참고: 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항, 주택임대차보호법 제10조
