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대전의 오래된 상가건물 소유주 이준호 씨는 동해신협이 근저당권을 설정한 뒤, 1층 점포를 주거용으로 고쳐 임대했습니다. 중개사 김 대표의 소개로 들어온 한서연 씨는 보증금 2,800만 원을 내고 이곳에 살며 전입신고도 마쳤지만, 건축물대장에는 여전히 근린생활시설로 적혀 있었습니다. 이후 건물이 경매에 넘어가자 한 씨는 자신도 소액임차인으로 배당받을 수 있는지 걱정하기 시작했습니다.
건축물대장에는 점포로 남아 있어도, 실제로 집처럼 사용했다면 근저당권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있을까요?
주택임대차보호법이 보호하는 주택인지는 서류에 적힌 건물 용도만으로 결정하지 않고, 실제로 주거에 사용됐는지를 살펴 판단합니다. 따라서 근저당권이 설정된 뒤 근린생활시설을 주택으로 무단 변경했더라도, 실제 주거용으로 임대한 경우에는 소액임차인의 우선변제권이 인정될 수 있습니다.
다만 임차인이 실제 거주했다는 사정만으로 언제나 보호되는 것은 아닙니다. 보증금 등 소액임차인 요건과 대항요건을 갖췄는지도 함께 확인해야 합니다. 건축물대장의 용도보다 실제 사용 모습이 중요하며, 요건을 갖춘 소액임차인은 먼저 설정된 근저당권자보다 우선변제받을 수 있습니다.
참고: 광주지방법원 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결
