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천안의 한 신축 아파트를 임차한 박 씨는 보증금 4,200만 원을 내고 입주해 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 등기부에는 아파트가 지어지기 전 대지에 설정된 근저당권이 먼저 있었고, 준공 뒤에는 아파트에도 별도의 근저당권이 설정돼 있었습니다. 분양자가 대출금을 갚지 못해 대지와 아파트가 함께 경매에 넘어가자, 은행은 대지 근저당 설정 당시를 기준으로 박 씨가 소액임차인인지 판단해야 한다고 주장했습니다.
대지에 먼저 근저당이 설정된 경우, 박 씨는 아파트의 경매대금에서도 소액임차인으로 우선변제를 받을 수 있을까요?
대지에 근저당권이 설정된 뒤 건물이 지어지고, 그 건물에도 다시 근저당권이 설정된 다음 대지와 건물이 함께 경매되는 경우를 나누어 보아야 합니다. 임차인은 대지의 경매대금에서는 확정일자를 갖췄거나 소액임차인에 해당하더라도 우선변제를 받을 수 없습니다. 하지만 아파트와 같은 집합건물의 경우, 아파트 경매대금에서 소액임차인의 우선변제 여부를 판단할 때는 아파트에 근저당권이 설정된 시점을 기준으로 살펴야 합니다. 따라서 은행의 주장은 대지의 경매대금에 관해서는 맞을 수 있지만, 아파트의 경매대금에 대해서까지 그대로 적용되지는 않습니다. 박 씨가 해당 기준에 따른 소액임차인 요건과 그 밖의 법정 요건을 갖췄는지도 확인해야 합니다.
대지 근저당 설정 시점만으로 아파트 경매대금의 우선변제 여부까지 단정할 수는 없습니다.
참고: 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 주택임대차보호법 제8조 제3항
