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대전의 오래된 상가 3층에서 가죽 수선 공방을 운영하는 임차인 윤서 씨는 보증금 3,000만 원, 월세 75만 원에 계약했습니다. 장맛비가 이어지자 외벽과 천장 모서리에서 물이 스며들어 가죽 원단이 젖었고, 윤서 씨가 몇 차례 수리를 요청했지만 임대인 강 씨는 조치를 미뤘습니다. 답답해진 윤서 씨는 중개사 이 대표에게 임대료를 내지 않아도 되는지 물었습니다.
누수 원인과 사용에 미치는 정도에 따라 수리·계약해지·임대료 감액이나 지급 거절을 요구할 수 있을까요?
임대인은 임차인이 계약 목적에 맞게 건물을 사용하고 수익할 수 있도록 필요한 수선을 해야 합니다. 다만 간단히 고칠 수 있고 사용을 방해하지 않는 사소한 문제까지 임대인의 수선 의무가 되는 것은 아닙니다. 반대로 고치지 않으면 계약한 용도로 쓰기 어려운 정도라면 임대인의 수선 의무가 문제 될 수 있습니다. 수선 의무를 임차인에게 돌리는 특약이 있더라도, 범위를 따로 정하지 않았다면 통상적인 파손 수리에 한정되고 대규모 수선이나 주요 설비 교체까지 포함되지는 않습니다.
먼저 물이 외벽이나 배관에서 새는 것인지, 환기 부족으로 습기가 찬 것인지 원인을 확인해야 합니다. 누수가 공방 사용을 어렵게 할 정도라면 윤서 씨는 수선 요구와 함께 손해배상이나 계약 해지를 검토할 수 있습니다. 임대료도 사용에 지장이 생긴 정도에 따라 일부 또는 전부의 지급을 거절할 수 있지만, 일부만 불편한 상황에서 임대료 전액을 무조건 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 임대료 지급을 멈추기 전에 누수 원인과 실제 사용 제한의 정도를 확인해야 합니다.
참고: 민법 제623조; 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결; 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결
