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대구의 한 상가 1층에서 분식집을 운영하는 서윤정 씨는 보증금 4,000만 원을 내고 입점해 점포를 인도받은 뒤 사업자등록도 마쳤습니다. 어느 날 새 건물주 문재호 씨가 찾아와 소유자가 바뀌었다고 알리자, 윤정 씨는 종전 임대인 강태식 씨가 아닌 문 씨에게 보증금을 받아야 하는 상황이 될까 걱정했습니다. 윤정 씨는 소유권이 바뀐 사실을 안 당일 강 씨에게 임대차 승계를 원하지 않는다고 알리고 계약을 끝내겠다며 보증금 반환을 요구했습니다.
건물 매매로 임대인이 바뀌었을 때, 임차인이 곧바로 이의를 제기하면 종전 임대인에게 보증금을 청구할 수 있을까요?
점포를 인도받고 사업자등록을 신청한 임차인은 법이 정한 요건을 갖추면 임대차를 새 소유자에게도 주장할 수 있습니다. 건물이 매매되면 원칙적으로 임대인의 지위와 보증금 반환 의무도 매수인에게 넘어가므로, 종전 임대인에게는 보증금 반환을 청구하기 어려워집니다.
다만 임차인이 새 임대인과의 관계를 원하지 않는다면, 소유권 이전을 안 뒤 곧바로 이의를 제기해 임대차를 끝내고 종전 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있다는 것이 판례의 취지입니다. 이 사례에서도 핵심은 새 소유자가 마음에 들지 않는다는 사정만이 아니라, 임차인이 승계를 원치 않는다는 뜻을 지체 없이 알렸는지입니다.
임대인 변경 사실을 알았다면, 승계를 원치 않는다는 의사를 바로 분명하게 전달하는 것이 중요합니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2조 제1항; 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정; (판례 인용 제외 — 원문에 없음)
