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강릉에서 나대지를 담보로 대출해 준 한빛 씨는 땅주인 오 씨가 건물 공사 도중 자금난으로 손을 떼고, 시공업자 배 씨가 공사를 이어간다는 소식을 들었습니다. 경매 가능성이 커진 상황에서 공사가 계속되면 땅을 사려는 사람이 줄고 매각가도 낮아질 수 있다는 우려에, 한빛 씨는 중개사 윤 대표에게 공사를 멈추게 할 수 있는지 물었습니다.
저당권이 설정된 나대지에서 건축공사가 계속되면, 근저당권자가 공사 중지를 청구할 수 있을까요?
저당권은 부동산을 직접 점유하는 권리가 아니므로, 소유자가 땅을 정상적으로 사용하거나 수익하는 일에 근저당권자가 원칙적으로 개입할 수는 없습니다. 다만 점유나 공사가 통상적인 사용 범위를 넘어 토지의 교환가치를 떨어뜨리거나 경매를 어렵게 만드는 경우에는 저당권 침해로 보고 방해 제거 또는 예방을 구할 수 있습니다.
저당권 침해가 확인되면 방해배제·예방 청구 외에도, 요건에 따라 토지 가치의 원상회복이나 상당한 담보 제공을 요구할 수 있습니다. 채무자가 담보를 손상·감소·멸실시키면 기한의 이익을 잃을 수 있고, 귀책사유로 담보가치가 줄어 실제 손해가 발생했다면 손해배상도 문제 될 수 있습니다.
대법원은 나대지에 저당권이 설정된 뒤 건물이 신축되면, 법정지상권이 성립하지 않더라도 경매 매수인이 철거와 토지 인도에 시간·비용을 들 수 있어 매수 희망자나 매각가격에 악영향을 줄 수 있다고 판단한 바 있습니다. 따라서 이 사례에서도 공사가 계속되면 경매상 교환가치가 실제로 낮아지거나 저당권 실행이 곤란해지는 사정이 있는지 살펴 공사 중지 등 방해배제를 청구해 볼 수 있습니다. 다만 공사 중지가 자동으로 인정되는 것은 아니며, 공사 진행과 가치 하락 위험을 구체적으로 뒷받침해야 합니다.
참고: 민법 제370조, 제214조, 제362조, 제388조 제1호, 제750조; 대법원 2008. 1. 17. 선고 2006다586 판결; 대법원 2006. 1. 27. 선고 2003다58454 판결
공사 사실만으로 중지 청구가 받아들여지는 것은 아니므로, 경매가치 훼손의 구체적 근거가 핵심입니다.
