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성남의 오래된 근린상가를 가진 윤서진 씨는 한도윤 씨에게 8,000만 원을 빌리면서 상가를 7,500만 원에 넘기는 매매계약서를 쓰고 소유권도 이전했습니다. 계약을 중개한 김 대표는 별도 합의서에 2년 안에 원리금을 갚으면 상가를 돌려받고, 갚지 못하면 약정은 효력이 없어진다는 내용이 적힌 것을 확인했습니다. 당시 상가 가액은 원리금 8,400만 원보다 높은 1억 500만 원이었고, 4년 뒤 윤 씨가 원리금을 모두 갚았지만 한 씨는 청산절차를 밟지 않은 채 소유권을 돌려주지 않고 있습니다.
약정한 변제 기간이 지났더라도, 청산절차가 끝나지 않았다면 윤 씨는 돈을 갚고 소유권이전등기를 말소해 달라고 할 수 있을까요?
계약서에 매매라고 적혀 있어도, 실제로는 빌린 돈을 담보하려고 부동산 소유권을 넘기고 나중에 정산하기로 한 약정일 수 있습니다. 이 경우 채권자가 부동산을 자기 소유로 확정하려면 가등기담보등에관한법률이 정한 청산절차를 거쳐야 합니다. 부동산 값이 빌린 돈의 원리금보다 높은 상황에서 대물변제 예약으로 보더라도 그 예약 자체는 효력이 없고, 양도담보로서의 효력만 인정될 수 있습니다.
따라서 채권자가 청산절차를 마치지 않았다면, 변제기가 지났더라도 채무자는 원리금을 갚고 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 매매계약서라는 이름만으로 소유권 이전의 실질이 담보인지 여부가 달라지는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 1998. 4. 10. 선고 97다4005 판결
