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2016년 가을, 광주 북구의 상가 4층에서 수선점을 준비하던 박 씨는 보증금 1,500만 원에 월세 20만 원으로 임대차계약을 맺었습니다. 박 씨는 열쇠를 넘겨받아 영업을 시작하고 사업자등록도 신청했지만, 확정일자는 받지 못했습니다. 건물에는 2011년에 설정된 선순위 근저당권이 있었고, 채권자가 경매를 신청하자 박 씨는 “확정일자가 없는데 보증금을 받을 수 있을까?” 걱정했습니다.
확정일자를 받지 못한 상가 임차인도 선순위 담보권자보다 먼저 보증금 일부를 배당받을 수 있을까요?
소액임차인의 최우선변제권은 일반적인 우선변제권과 구별됩니다. 임차인이 경매 신청에 따른 등기 전에 건물을 인도받고 사업자등록을 신청했으며, 보증금과 차임을 법정 방식으로 환산한 금액이 지역별 기준 이하라면, 확정일자가 없어도 보증금 중 일정액을 담보권자보다 먼저 배당받을 수 있습니다.
2016년 당시 광주 지역의 소액임차인 기준은 보증금과 차임 환산액 합계 3,800만 원 이하였고, 우선변제받을 수 있는 일정액은 1,300만 원 이하였습니다. 박 씨의 환산액은 3,500만 원이므로 기준에 들어갑니다. 따라서 요건을 갖춘 시점이 경매 신청 등기보다 앞선다면 1,300만 원 한도에서 최우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 건물 가액의 2분의 1이 한도이고, 소액임차인이 여럿이면 배당액이 나뉠 수 있습니다. 2002년 11월 1일 전에 이미 권리를 취득한 제3자에게는 이 우선변제를 주장할 수 없다는 점도 확인해야 합니다.
확정일자가 없다는 이유만으로 소액임차인의 최우선변제 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항, 제14조, 제2조 제2항, 「상가건물임대차보호법시행령」 제6조, 제7조
