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부산 연산동의 다세대주택에 사는 임차인 박 씨는 2020년 4월부터 월세 90만 원을 내고 있습니다. 임대인 최 씨는 계약 만료를 앞둔 시점이 아닌 2021년 8월, 자녀 유학비가 부담된다며 월세를 4만 원 올려 달라고 했지만 박 씨는 응하지 않았고, 이후에도 종전 월세를 냈습니다. 최 씨는 2025년 봄 귀국해 주변 시세가 올랐다며 지난 24개월치 인상분 96만 원과 앞으로 월 98만 원을 내라고 요구했습니다.
최 씨가 예전에 요구한 월세 인상분을 지금 한꺼번에 받고, 월세도 98만 원으로 올릴 수 있을까요?
임대인이 계약 만료 전 정해진 기간에 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 알리지 않으면, 임대차는 종전 조건으로 다시 이어지고 존속기간은 2년으로 봅니다. 최 씨의 2021년 8월 요구는 계약 만료일인 2022년 3월 31일을 기준으로 한 갱신 통지 기간 밖에 있었으므로, 그 요구만으로 월세가 바뀌었다고 보기 어렵습니다. 박 씨는 묵시적으로 갱신된 기간에도 종전 조건에 따라 월 90만 원을 내면 됩니다.
차임 증액은 임대주택 관련 부담이나 경제사정의 변동 때문에 기존 차임이 적절하지 않게 된 경우에 장래를 향해 청구할 수 있습니다. 임대인 개인의 유학비 부담은 그 자체로 법에서 정한 증액 사유가 되기 어렵고, 이미 지나간 기간의 인상분을 소급해 달라고 할 수도 없습니다. 따라서 과거 24개월치 96만 원은 박 씨가 합의하지 않는 한 청구하기 어렵습니다.
다만 증액 요건이 갖춰졌더라도, 이 사례에서 월 90만 원의 20분의 1은 4만 5천 원입니다. 최 씨가 월 8만 원을 올려 98만 원을 요구하더라도 그 전부가 인정되는 것은 아니며, 요건을 충족한 경우에도 인상 한도는 월 94만 5천 원입니다. 과거 인상분은 소급해 내지 않고, 장래 인상도 법정 사유와 한도를 따져야 합니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제6조 제1항, 「주택임대차보호법」 제6조 제2항, 「주택임대차보호법」 제7조, 「주택임대차보호법 시행령」 제8조 제1항
