허가 없이 지은 건물, 공유물분할 경매도 가능할까?

상황

강원도 해솔시 외곽의 낡은 작업장은 남매 박지은 씨와 박도윤 씨가 부친에게서 물려받아 함께 소유하고 있지만, 건물은 부친이 건축허가나 신고 없이 지은 미등기 건물이었습니다. 매각 여부를 두고 의견이 갈린 남매는 중개사 김서준 씨에게 공유물분할을 위한 경매를 알아봐 달라고 했고, 건축물 기록을 확인하러 간 자리에서 허가·신고 사실을 확인할 서류가 없다는 점을 알게 됐습니다.

쟁점

허가나 신고 없이 지은 미등기 건물도 공유물분할을 위한 경매에 부칠 수 있을까요?

판례·법령 근거

민사집행법은 미등기 건물에 대한 경매에서 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류를 요구합니다. 또 공유물분할을 위한 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 절차에 따라 진행되고, 그 절차에는 부동산 강제경매 관련 규정이 준용됩니다. 따라서 건축허가나 신고 없이 지은 미등기 건물은 경매에 필요한 보존등기를 할 수 없으므로, 경매를 통한 공유물분할도 허용되지 않습니다.

공유자 사이의 분할 합의나 다른 분할 방법을 먼저 검토해야 합니다.

참고: 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서, 같은 법 제274조 제1항, 같은 법 제268조, 같은 법 제79조 내지 제162조, 대법원 2013. 9. 13. 선고 2011다69190

중개 실무 확인

• 미등기 건물의 건축허가·신고 여부와 이를 증명할 서류가 있는지 확인합니다.
• 건물 등기 여부와 토지 소유관계, 공유자 및 지분을 따로 살핍니다.
• 경매를 통한 분할이 가능한 것으로 단정하지 말고, 당사자 간 합의 등 다른 방안을 안내합니다.